Neue KfW-Förderung „Wohneigentum für Familien“ auf dem Prüfstand

Mit dem neuen KfW-Programm „Wohneigentum für Familien“ (Programm 300) fördert die Bundesregierung seit heute (1. Juni 2023) den Neubau und Erstkauf klimafreundlicher Häuser und Eigentumswohnungen nach dem KfW 40-Standard. Das neue Gebäude darf also maximal 40% der Primärenergie des durchschnittlichen Referenzgebäudes benötigen, das entspricht auf dem Energieausweis dem Standard „A+“. Die Förderung erfolgt in Form eines zinsgünstigen Darlehens von 140.000 € bis maximal 240.000 €, die genauen Konditionen erfahren Sie hier.

Eine Familie mit zwei Kindern, die ein Effizienzhaus mit Qualitätssiegel baut und über ein zu versteuerndes Einkommen von maximal 70.000 € im Jahr verfügt, erhält durch das Programm ein Darlehen in Höhe von bis zu 190.000 € zu einem Zinssatz von 1,24% mit einer Zinsbindung von zehn Jahren.

Was ist daran gut?

Förderungen von Familien beim Kauf von Wohneigentum sind gerade angesichts der gestiegenen Zinsen notwendig. Die Kombination aus gestiegenen Immobilienpreisen, Baukosten und Zinsen macht den Immobilienerwerb für viele Einkommensgruppen bis hin zu mittleren Einkommen nahezu unmöglich, gleichzeitig haben wir in Deutschland aber einen sich verschärfenden Mangel an Wohnraum für Familien. Jede Förderung diesbezüglich ist also ein Schritt in die richtige Richtung.

Woran hakt es?

So ganz optimal ist die Förderung leider nicht konstruiert, und das hat mehrere Gründe:

1. Die Förderung kommt nur für Familien infrage, die noch kein Wohneigentum besitzen. Wer also in jungen Jahren eine Eigentumswohnung gekauft hat und nach dem ersten oder zweiten Kind nun mehr Platz braucht, für den fällt die Förderung aus. Damit bestraft man leider finanziell verantwortungsvolles und vorausschauendes Verhalten in jungen Jahren.
   
2. Die Einkommensstaffel ist sehr knapp gehalten. So darf eine Familie mit zwei Kindern nur über ein zu versteuerndes Einkommen (zvE) in Höhe von maximal 70.000 € verfügen. Netto entspricht das monatlich rd. 5.700 €, die die Familie zur Verfügung hat. Nach der Faustformel, dass maximal ein Drittel des Einkommens für die Darlehensrate verwendet werden soll, hat die Familie im Monat 1.900 € für die Kreditrate zur Verfügung. Bei der Maximalförderung von 190.000 € und einer möglichst lang gestreckten Laufzeit von 35 Jahren, um die Rate so niedrig wie möglich zu halten, sorgt das KfW-Darlehen für eine Belastung von 558 € monatlich – für die ersten zehn Jahre (warum das wichtig ist, erkläre ich gleich). Für die Rate des Bankdarlehens bleiben also noch 1.342 € monatlich übrig. Bei einem Zinssatz von 4,0% und einer Anfangstilgung von 2% reicht das für einen Darlehensbetrag in Höhe von rd. 269.000 €. Insgesamt hat die Familie dann ein Darlehensvolumen von 459.000 € für Haus und Grundstück zur Verfügung.
   
3. Hoher Eigenkapitalbedarf. Den Rest (restlicher Baupreis sowie Kauf- und Baunebenkosten) muss die Familie aus Eigenkapital erbringen. Bei einem Passivhaus-Neubau hier am Niederrhein kommen da schnell 150.000 € Eigenkapitalbedarf zustande. Die Förderung richtet sich also an Familien mit niedrigem bis mittleren Einkommen und hohen Ersparnissen. Nicht eben eine häufig zu findende Zielgruppe.
   
4. Kurze Zinsbindung. So wie oben gerechnet , funktioniert das nur über die ersten zehn Jahre. Dann laufen bei Bank und KfW die Zinsbindungen aus. Nach dieser Zeit hat der oben gerechnete Beispielkunde bei der KfW noch rd. 144.000 € offen, die Bank hätte gern noch 167.000 € von ihm. Damit das mit der angestrebten Laufzeit der Finanzierung von 35 Jahren noch gelingt, müssen die Zinsen zwingend konstant bleiben. Steigen sie über die angenommenen 3,5% p.a., steigt die Rate für den Kunden, oder er muss eine noch längere Laufzeit der Finanzierung in Kauf nehmen. Eine längere Zinsbindung ist bei dem KfW-Programm nicht möglich. Ein nicht zu unterschätzendes Risiko.

Fazit

Die Idee der Familienförderung ist gut und dringend notwendig. In der Umsetzung hakt es allerdings an mehreren Punkten, so dass das Programm nur für sehr wenige Käufer infrage kommt. Ob Sie dazu gehören, sagen wir Ihnen gern.