Die teuersten Fehler in der Baufinanzierung – und wie Sie sie vermeiden

In der Baufinanzierung ist es im Wesentlichen wie im Spielcasino: Die Bank gewinnt immer. Wird der Hauptverdiener krank oder arbeitslos wird meist an allem gespart, nur um die Rate für die Bank noch aufbringen zu können. Gelingt das irgendwann nicht mehr, verwertet die Bank die zum Teil schon abbezahlte Immobilie und hält sich daran schadlos. Auf der Seite ist die Baufinanzierung also ein recht risikoloses Geschäft.

Auf der Kundenseite sieht das schon anders aus. Fehler in der Baufinanzierung sind tückisch: Möglicherweise merken Sie jahrelang nichts, und eines Tages wird Ihr komplettes Leben durch eine lausige Fehlentscheidung vor zig Jahren auf den Kopf gestellt. Das ist heute umso aktueller, da die Immobilienpreise von Jahr zu Jahr steigen und steigen und Sie selbst hier am Niederrhein oder im Ruhrgebet schon astronomische Summen für Häuser aufbringen müssen, die Sie sich vor ein paar Jahren noch locker hätten leisten können. Da sollten Sie umso genauer auf Ihre Finanzierung achten.

Die größten Fehler, die ich in der Vergangenheit bei verschiedensten Baufinanzierungen erlebt habe, habe ich für Sie zusammengestellt:

1. In der Schufa geschlampt

Sie sind häufig umgezogen? Bei 0%-Finanzierungen im Elektronikmarkt Ihres Vertrauens können Sie nicht widerstehen? Auch die Handyrechnung haben Sie mal nicht bezahlt, weil die beim Anbieter einen Fehler gemacht haben?

Dann sieht es nicht gut aus mit dem eigenen Zuhause. Banken fragen bei der Baufinanzierung fast immer den Schufa-Score ab. Ist der zu schlecht, hat sich das Darlehen oft schon von Vornherein erledigt. Deswegen frage ich von meinen Kunden immer eine Schufa-Selbstauskunft ab. Nichts ist ärgerlicher, als wenn man erst nach mehreren Terminen und einem komplett fertiggestellten Baufi-Antrag bei der Bank hört: „Sorry, negative Schufa. Da können wir nichts machen.“

2. Zu wenig Eigenkapital

Der Kardinalfehler in der Baufinanzierung, das weiß mittlerweile wohl jeder. Nichtsdestotrotz habe ich schon Finanzierungen über 100% oder sogar mehr für Privathäuser gesehen. Natürlich verlangt die Bank dabei einen satten Zinsaufschlag, so dass der Traum vom eigenen Zuhause plötzlich sehr teuer wird. Es gehört nicht viel Fantasie dazu sich vorzustellen, dass eine solche Finanzierung auf wackligeren Beinen steht als ein stadtbekannter Trinker beim Schützenfest.

Wenigstens 15-20% sollten an Eigenkapital vorhanden sein, um zu hohe Zinsen zu vermeiden und auf sicheren Füßen zu stehen.

3. Kaufpreisplanungen mit Löchern wie Scheunentore

Erstaunlich oft betrachten Immobilieninteressenten ausschließlich den Kaufpreis ihres Traumhauses, ohne die Zusatzkosten zu beachten. Dabei beträgt allein die Grunderwerbssteuer hier in NRW 6,5%. ACHTUNG: Erwirbt man ein Haus vom Bauträger, fällt die Grunderwerbssteuer auf den kompletten Kaufpreis an, also auch auf den Baupreis des Hauses. Kauft man Grundstück und Haus getrennt, fällt die Steuer nur für den Grundstückserwerb an.

Dazu kommen noch Notar- und Grundbuchkosten in Höhe von 1,5-2% und gegebenenfalls auch noch Kosten für den Immobilienmakler.

Doch selbst damit ist der Käufer noch immer nicht fertig. Grundstückserschließung, Einrichtung der Baustelle, Hausanschluss und eventuelle Bodengutachten lassen das Kapital schmelzen wie Schnee in der Sonne. Dazu kommt dann noch die Ausstattung des Hauses bei der die goldene Regel gilt:

Es wird IMMER teurer als gedacht.

Wer da keinen Puffer in die Finanzierung eingerechnet hat, steht schnell vor einer teuren Nachfinanzierung.

Das gilt übrigens auch für den Kauf von Bestandsimmobilien. Wer sich hier den Gutachter spart, steht schnell vor ungeplanten Renovierungskosten, die die ursprünglich aufgestellte Rechnung sprengen können.

Es gilt also, bereits im Vorfeld sorgfältig zu rechnen.

4. Zu niedrige Tilgung

Zugegeben, eine niedrige Tilgung zu vereinbaren ist verlockend. Plötzlich kann man sich aufgrund der niedrigen Zinsen Kreditsummen leisten, von denen man vor ein paar Jahren nicht zu träumen gewagt hätte. Dummerweise dauert es ewig, ein Immobiliendarlehen mit niedriger Tilgung abzuzahlen, was die Finanzierung dann sehr teuer macht. Ein Beispiel: Um ein Darlehen über 150.000 € mit 1% p.a. Zins und 1% Tilgung abzubezahlen, braucht der Kreditnehmer sage und schreibe 69 Jahre und fünf Monate. Läuft die Zinsfestschreibung bei so einer Finanzierung nach 10, 15 oder 20 Jahren aus, kann den Kreditnehmer schnell eine böse Überraschung erwarten.

Eine Ausnahme gibt es: Nutzt der Immobilieneigentümer die niedrigen Zinsen, um bei minimaler Tilgung über zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre einen sonst für die Tilgung vorgesehenen Betrag in Investmentfonds zu sparen, die langfristig 4% – 7% p.a. abwerfen können, kann er die Immobilie durch den Renditegewinn deutlich schneller entschulden. Dabei handelt es sich nicht um eine pauschale Empfehlung meinerseits, aber unter bestimmten Umständen kann diese Strategie strategisch sinnvoll sein.

5. Lange Zinsfestschreibung

Der Punkt ist etwas erklärungsbedürftig, daher habe ich ihm einen eigenen Beitrag gewidmet. In Kurzform: Lange Zinsfestschreibung machen die Finanzierung deutlich teurer, da die Bank für die lange Festschreibung natürlich einen höheren Zins verlangt. Gleichzeitig bietet die Zinsbindung keine höhere Sicherheit gegen Zinssteigerungen, da die Immobilienpreise bei steigenden Zinsen fallen und die Bank in dem Fall gesetzlich gezwungen ist, zusätzliche Sicherheiten (meist über Sondertilgungen) zu verlangen, um selbst nicht in Schieflage zu geraten. Die einzige Sicherheit dagegen ist, die Tilgung so hoch wie möglich zu setzen. Das ist natürlich schwierig, wenn man für eine scheinbare Sicherheit schon höhere Zinsen zahlt.

6. Mangelnde Flexibilität

Viele Banken sind hier in den letzten Jahren flexibler geworden, es gibt sie aber noch immer: Die vermeintlich günstigen aber starren Kreditverträge ohne Anpassungs- oder Sondertilgungsmöglichkeiten. Da kaum jemand heute weiß, wie sein Leben in zehn oder fünfzehn Jahren aussieht, sollte Anpassungen in der monatlichen Rate ebenso möglich sein wie regelmäßige Sondertilgungen für den Fall einer überraschenden Bonuszahlung oder einer Erbschaft.

7. Keine Rücklagen

Irgendwann altert auch die neueste Immobilie. Schäden am Dach, neue Heizung, neue Fenster… Wofür in einer Mietwohnung der Eigentümer gerade steht, zahlt der Eigentümer aus eigener Tasche. Diese Instandhaltungsrücklagen werden in der Finanzierungsberatung oft übersehen. Als Faustregel gilt: Pro Quadratmeter Wohnfläche sollte mindestens 1 € pro Monat zurückgelegt werden. Bei 150 qm kommen so jedes Jahr 1.800 € zusammen. Für unvorhersehbare Schäden an Haus oder Wohnung sollten Sie unbedingt eine für Sie genau passende Hausratversicherung bzw. Wohngebäudeversicherung abschließen. Sparen Sie hier auf keinen Fall am falschen Ende! Vereinbaren Sie lieber eine höhere Selbstbeteiligung als eine billige aber unpassende Versicherung abzuschließen, die Sie im Schadensfall im Regen stehen lässt. Die Selbstbeteiligung können Sie verkraften, einen Schaden im hohen fünf- oder sechsstelligen Eurobereich wahrscheinlich nicht.

8. Bereitstellungszins vergessen

Bei Neubauten kann es hier schnell teuer werden: Meist werden die Darlehen je nach Baufortschritt in Etappen abgerufen. Für den noch nicht genutzten aber von der Bank bereitgestellten Teil des Darlehens möchte die Bank von Ihnen Geld sehen – den sogenannten Bereitstellungszins in Höhe von bis zu 3% p.a. zuzüglich zum Vertragszins. Achten Sie darauf, eine ausreichend lange bereitstellungszinsfreie Zeit zu vereinbaren. Planen Sie zusätzlich zur geplanten Bauzeit sicherheitshalber einen Puffer für ungeplante Bauverzögerungen ein. Einige Kreditgeber lassen sich die bereitstellungszinsfreie Zeit jedoch teuer bezahlen. Achten Sie daher bei den verschiedenen Angeboten unbedingt auf die Details.

9. Keine Einbindung öffentlicher Förderungen

Die Einbindung öffentlicher Mittel kann Ihnen in der Baufinanzierung einiges an Geld sparen, insbesondere, wenn Sie energieeffizient bauen. Für Banken jedoch ist die Einbeziehung dieser Mittel oft unattraktiv: Hoher Aufwand in der Beantragung bei geringer Provision lässt so manche Bank zurückschrecken. Grundsätzlich sollte die Einbeziehung öffentlicher Mittel zumindest geprüft werden, auch, wenn nicht immer alle Förderungen sinnvoll sind. Der Sinn von Wohnriester zum Beispiel ist mir bis heute nicht klar.

10. Falsche oder fehlende Absicherung

Vielleicht bin ich hier als Versicherungsmakler in diesem Punkt besonders sensibel. Vielleicht entstehen hier auch immer wieder Missverständnisse, weil der Finanzierungsberater der Bank sich meist nicht mit Risikoabsicherung auskennt und der Versicherungsvermittler keine Ahnung von der Finanzierung hat. Aber was ich in der Absicherung der eigenen Immobilie teilweise für Konstrukte sehe, lässt mir die Haare zu Berge stehen.

Da wird das Haus für mehrere hunderttausend Euro mit einer drittklassigen aber billigen Wohngebäudeversicherung ohne Verzicht auf Einrede bei grober Fahrlässigkeit abgesichert. Was bedeutet das? Da vergisst man mal, die Tür abzuschließen, wenn man weggeht, lässt ein Fenster gekippt oder die Waschmaschine laufen, während man im Büro ist. Resultiert daraus ein Schaden – Pech gehabt. Ohne Verzicht auf Einrede zahlt die Versicherung bestenfalls einen Bruchteil des entstandenen Schadens. Mit dem Verzicht der Versicherung auf Einrede wegen grober Fahrlässigkeit ist man hier deutlich besser bedient.

Natürlich fehlen in solchen Fällen auch gerne Risikolebens- und Berufsunfähigkeitsversicherung. Das ist ja auch gut verständlich. Man ist jung, kauft gerade das Eigenheim, hat womöglich das erste Kind bekommen und steht mitten im Leben. Wer denkt da schon gern daran, dass es innerhalb der 20 bis 30 Jahre Laufzeit einer Immobilienfinanzierung auch böse Überraschungen geben könnte? Passiert es dann aber doch, was gar nicht so unwahrscheinlich ist, ist die Not groß. Schließlich betrifft es im Zweifel nicht nur einen selbst, sondern dann die ganze Familie, die sich das Haus plötzlich nicht mehr leisten kann.

Dabei ist das gar nicht nötig, denn als Immobilienerwerber haben Sie sowohl in der Risikolebens- als auch in der Berufsunfähigkeitsversicherung vereinfachte und günstigere Möglichkeiten sich abzusichern. Sie brauchen nur jemanden, der Ihnen das auch sagt.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit dieser kleinen Zusammenfassung helfen, damit Sie bei Ihrer Baufinanzierung genauer aufpassen als viele andere. Sollten Sie sich für eine Immobilie in Dinslaken, Wesel, Oberhausen, Duisburg oder Umgebung interessieren und eine umfassende Beratung zur richtigen Finanzierung suchen, sind Sie beim Finanzkontor Dinslaken natürlich Herzlich Willkommen.