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Vorsicht bei offenen Immobilienfonds
In der Vergangenheit waren offene Immobilienfonds häufig ein Stabilitätsanker im Portfolio. Mit einer Rendite von 2% p.a. bis 3,5% p.a. lieferten Sie eine weitgehend schwankungsfreie Performance weit über Sparbuchniveau. Damit ist es vorbei. Für die Zukunft erwarten wir in dieser Assetklasse sinkende Renditen bis hin zu Verlusten.
Die Renditen der Vergangenheit wurden von zwei Hauptrenditetreibern erwirtschaftet:
- Der Mietrendite,
- Aufwertung der Immobilien.
Während die Mietrendite bereits in den vergangenen Jahren kontinuierlich gesunken ist, legten die Wertänderungsrenditen aufgrund des Immobilienbooms aus zuletzt durchschnittlich 1,6% im Jahr 2019 zu.
Coronabedingt sind nun aber hauptsächlich die Immobilien betroffen, in die die Fonds ihr Geld nahezu ausschließlich gesteckt haben: Gewerbeimmobilien – hauptsächlich Büros und Einkaufszentren.
Es bedarf keinen prophetischen Scharfsinns, um zu erkennen, dass die Aussichten für diese Assetklasse in den kommenden Jahren nicht sonderlich gut sind: Laut einer Analyse von German Property Partners (GPP), einem Netzwerk lokaler Gewerbeimmobilien-Dienstleister, sank der Flächenumsatz bei der Vermietung von Büroimmobilien im dritten Quartal gegenüber dem Vorjahresquartal um 41%. Schon in den beiden Vorquartalen war die Zahl der neu vermieteten Quadratmeter bedenklich gesunken. So betrug das Minus im ersten Quartal – das ja nur im März vom Corona-Lockdown betroffen war – gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum 25%, im zweiten Quartal lag das Minus bei 35%. Der Abwärtstrend bei der Vermietung von Büroflächen nimmt somit weiter Fahrt auf. Da immer mehr Mitarbeiter dauerhaft im Homeoffice arbeiten, wird sich dieser Trend eher verschärfen.
Auch bei Einkaufszentren ist die Prognose düster: Steigende Leerstände werden zu sinkenden Mieten führen, woraus sich niedrigere Mietrenditen und zu erwartende Abwertungen ergeben.
Für Ihren Immobilienfonds bedeutet das einen Richtungswechsel vom Rendite- zum Verlustbringer im Portfolio, den Sie schnellstmöglich entsorgen sollten.
Schnellstmöglich ist allerdings genau das Problem, schließlich wurden die Haltefristen bei Immobilienfonds enorm verlängert. Hier gibt es nun zwei Möglichkeiten:
- Sie hatten die Papiere am 21. Juli 2013 schon im Depot
In dem Fall ist es relativ einfach: Sie können bis zu 30.000 € pro Kalenderhalbjahr sofort zurückgeben. Für den überschießenden Anteil gilt eine Kündigungsfrist von 12 Monaten.
- Sie haben die Papiere nach dem 21. Juli 2013 gekauft
In diesem Fall haben Sie eine Haltefrist von 24 Monaten sowie eine Kündigungsfrist von 12 Monaten vor der Rückgabe an die Fondsgesellschaften. Die Kündigung kann allerdings bereits innerhalb der ersten 24 Monate ausgesprochen werden.
Was Sie in jedem Fall tun können ist, die Anteile an einer Fondsbörse zu verkaufen. Dort liegen die Preise allerdings unter den Rücknahmepreisen der Gesellschaften, und es ist unklar, ob Sie überhaupt einen Käufer finden.
In jedem Fall sollten Sie Ihren offenen Immobilienfonds einer gründlichen Überprüfung unterziehen.
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